以現時的市況，出售新住宅單位似乎毫無難度；發展商唯一怕的，是不能以最高價售樓。香港的樓市熾熱，而物業仍然很輕易地就能售出。

但如果你要有自己的辦公室，你很可能是租回來的，而業主一定樂於看見每月都有穩定的租金收入。在多數情況下，物業是為業主而設的，很多業主更是原本的發展商－－例如希慎(14)手上的物業多數都是商用。少數租戶擁有自己的物業，但由於租客多數都是長租，所以一般大型物業的業主都不會對租客太過苛刻。

如果你是零售商，那麼你肯定不會擁有店舖的物業，因為資本開支實在高得不能負擔；要是你擁有連鎖店，那麼自行置業的成本實在太高－－即使是最大的連鎖超市亦然。由於業務賺取的利潤比租金高，所以最好還是投資自己的生意而非物業本身。而且如果你自置物業，那麼在經濟衰退時也很難出售。

零售物業通常都是在新樓盤興建，因為這是住宅的賣點，而非主要的收入來源。由於樓市波動，發展商往往必須持有這些物業作長線投資。酒樓食肆這類生意往往在一夜之間易手，所以會有不穩的租客。

有一段時期，很多發展商傾向保留它們的零售物業，但現在卻包裝成另類投資來出售。例如恒基發展(97)，原本是恒基地產(12)拋棄其零售業務的垃圾桶，卻因為有煤氣(3)的股票而獲得更高估值，結果兩度私有化均失敗。而恒隆地產(101)本來是恒隆集團(10)是垃圾桶，如今卻比其母公司還要大，差不多被子公司吞併了。

之後一段時間，幾個發展商決定用房地產投資信託基金(REIT)來出售這些多餘的物業，例如長實(1)的置富REIT(778)，由於香港的投資者不太熱衷，結果必須在新加坡上市；還有鷹君(41)的冠君REIT(2778)和恒基的陽光REIT(435)、以及富豪REIT(1881)。不過，很多REIT的股息都有被攤薄的危險，所以我對此不太熱衷。要知道哪些盈利可以分派需要很費力的調查；我知道我自己也有持有的陽光REIT很快就會收到股息。

在長期尋找高息股的過程中，我很驚訝為甚麼其他地產商沒有發售REIT，大概是因為REIT需要分派大部分的盈利，經常超過80%。最近我曾建議太古地產可以透過REIT形式上市，因為如這樣做，這個REIT會產生巨額的經常收益，是個理想的投資對象。不過，我仍對對太古地產相當樂觀；但在公司的立場來說，這會產生稅務的問題－－或者稅制的改變－－皆因很多股東都在海外，而且不是人人都喜歡股息的。

再講一次，我認為新地(16)和恒基把IFC以REIT方式出售，好處實在太過明顯，尤其是其中一方想退出這項投資的話。由於公司已經上市，所以即使想退出也不會影響到原有的股東。REIT在香港初推出時，並不太受投機客注目，市場的選擇也不太多，所以發展商也沒有興趣出售－－他們沒有發覺到，原來有些投資者是會看長線的。

我在想，如果華人置業(127)在香港發售REIT，投資者會否同樣地對這項投資感興趣，因為他們一般會避開該集團，我認為確有其理由，而高派息代表增長會減慢－－但這些公司的確會增長，這點投資者不應該忽略。

但真真正正的REIT其實是領匯(823)。領匯是由政府把原本的公屋商場包裝出售，上市後表現非常理想，因為小商戶不再是優先考量－－這當然是得益於一隻英國對沖基金的幫忙。現時的股價雖然不算便宜，但股息率卻有5%。

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