我愈來愈覺得香港地產似一隻高增長股，股價和市盈率愈升愈高，站在高速火車頭面前的淡友一個個倒下，投資者預期股票高增長會持續下去，因此投資者認為可以承受較高的股價和市盈率。資產愈升愈貴，愈貴愈升，因為投資者「預期」它會繼續升。
香港地產價格處於近年高位，不少有識之士認為泡沫不存在，甚至認為高處未算高。政府的「九招十二式」或許可對炒風起短期阻嚇作用，但香港地產的升幅不是單由炒風帶動，炒風或從旁推波助瀾，香港地產價格上升的確有基本因素支持。
我試略述：香港經濟強勁，貧富懸殊雖然嚴重，但人均收入在上升，特別是有能力置業的一群，對置業需求也在上升，而物業供應量不足，造成供求不平衡。當然這不平衡情況在不同地區、不同物業類別是有分別，但大方向明顯是向好。此外，銀行資金充裕，對按揭貸款持積極態度，按揭成本跌至有史以來最低水平，兼且環球利率持續低企，預計未來一段時間也不會大幅上升，置業風險短期內不高。上述所有因素都實實在在，跟炒風無關。香港地產價格不錯是升了許多，或者會繼續再升，但這不代表泡沫正在形成，至少這是投資者「預期」短期內不會爆破的泡沫。
以上利好香港地產的因素應該不會錯，因此我對香港地產樂觀，唯一摸不清是「預期」這傢伙。我認為香港地產假如意外地逆轉，很可能就是「預期」作怪。我引以為戒的是美國次按危機，這教訓歷歷在目。
次按爆發後，關於次按危機的書籍蜂擁而出，我讀了其中幾本，這些書從不同角度探討同一個問題：為什麼震撼程度這麼大的危機會發生？為什麼沒有人預見，沒有人提出警告？為什麼政府、學者、財經專家不做好預防措施？
次按危機是典型經濟盛衰周期（Boom-Bust Cycle）——盛極必衰。事後看，所有可錯的都出錯了：投資者、按揭中介人士、銀行家的貪婪蒙蔽了理智，炒得太過分，鑄成大錯；監管機構沒好好監管，也不懂得監管高風險衍生工具；聯儲局長時間維持低息政策製造歌舞昇平的氣氛。然而，貪婪和短視不是新事物，是古今中外不變的人性，我們應付這些事情應該訓練有素，為什麼次按危機仍會發生？
可解釋到的原因卻是一個似是謬誤的真理：當投資者以為環境是穩定的時候，他們變得大意，忽略了危機感，做出高風險行為；即是說，表面愈安全，實在愈危險。全球政府發展金融業都環繞着令投資環境變得更穩定，從打擊通脹到提升監管水平到鼓勵投資者參與，目標都是製造繁榮。
次按爆發前，美國經濟旺足廿年，除了在科網泡沫爆破時滑落了少許，但很快便復原，美國人大部分時間享受繁榮的果實。美國樓價在繁榮氣氛中不停地升，從○○年至○六年，樓價平均中位價上升逾五成。樓價上升，美國人感覺富有了，因此提高消費，減少儲蓄，這富有的感覺埋下次按危機的伏線。
市場本具有自動調節的功能，特別是繁榮經濟可糾正許多問題，可是當問題的嚴重性不斷提高，市場發揮不到調節功能，繁榮變成假象。在假象中，我們利慾熏心，居安不思危，預期明天會更好。
這是棘手的矛盾：追求開放自由的政府致力製造繁榮，但過度繁榮卻帶來不穩定。次按的教訓是過去二十年美國經濟太繁榮了，可算廿年來未跌過，這長勝戰績製造了巨大泡沫，一爆不可收拾。原來政府和人民積累了這麼多成功和失敗的經驗，盛衰周期仍是不能逃避的事實。解決方法可能消極，就是不要長勝，容許偶而跌低，嘗一下痛的感覺。
香港地產確有基本因素支持，但這種繁榮令人感到不安，因為已沒有人預期地產有可能會出現問題。此刻我認識的人都認為地產前景一片光明，買樓是必贏的投資。政府要面對的難題並不簡單，因為繁榮是一頭受歡迎的動物，怎馴服這頭動物除了需要經濟智慧，更需要的是政治勇氣。
蔡東豪Tony Tsoi
現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。
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