第壹流
最後都是地產
2010年05月20日
最近有一宗商業新聞對我的思維有甚大衝擊，是內地電器零售商蘇寧向有「鋪王」之稱的鄧成波，收購本港第三大電器零售商鐳射。表面看，這是一宗普通收購，吸引到我注意的地方是收購價。蘇寧以三千五百萬元買入鐳射的業務，及以交易完成當日的價格收購鐳射的存貨。以市價計算電器零售商的存貨，差不多等於是以現金買現金。鐳射有三十三年歷史，鄧成波於○七年收購鐳射，現經營廿二間分店，去年營業額達十三億元。一盤擁有頗具規模品牌、商譽、銷售網絡的生意只值三千五百萬元？從另一角度看，三千多萬元買廿二間鋪，即每間鋪售價不用二百萬元，裝修也不止這價錢，最初我以為聽錯。
我沒有聽錯，收購價真的是三千五百萬元。這價錢買不到一個旺區的鋪位，這可能就是問題所在。
鄧成波被傳媒稱為「鋪王」，據聞高峰時擁有的物業，市值逾一百億元。鄧成波的鋪位買賣以億元做單位，賺蝕動輒千萬元計，怎會辛辛苦苦經營零售生意，我有興趣知道為何當年他會收購鐳射。
鄧成波願意以三千五百萬元出售鐳射，可推斷鐳射即使有錢賺，也不會賺得多，估計是三數百萬元。經營一盤營業額十三億元，年賺只有三數百萬元的生意，假如認真當一盤生意做，必定疲於奔命，每分每刻戰戰兢兢，睇漏一眼足以由賺變蝕。做慣大買賣的鄧成波當日收購鐳射的原意，應該不是鐳射這盤生意的表現。
鄧成波的兒子接受傳媒訪問，透露箇中玄機：「鐳射租番自己鋪，始終有彈性，又可減少條街或者商場嘅空置率。如果做靚咗個位，轉租俾其他人，租金都可以升幅多啲。」
從說話的字裡行間，鐳射的「任務」一是「做靚個位」，二是保持「彈性」。鋪位最重要人流，特別是願意停下腳步選購貨品的人流，電器零售商五光十色的產品，正好最容易吸引人流。有人流，鋪位有理由升值，至於人流能否為這盤生意賺到錢，這是另一個問題。
鄧成波買入一個鋪位，選擇是出租或空置，然後等待時機出售，大部分地產投資者不會讓鋪位空置，但出租的缺點是租客質素參差，業主難以控制。租客「做差咗個位」或拖欠租金，對業主和鋪位的租值皆造成傷害。鄧成波擁有鐳射，自己生意租自己鋪位，可控制鋪位形像，更重要是如他兒子所說，遇上價格合適可隨時出售，鐳射話走就走，保持最高「彈性」。
我的解讀是鐳射能為鄧成波賺錢，固然是開心事，但賺不到錢也沒問題，只要鐳射可賺回合理，但不一定是緊貼市場的租金。鐳射賺不到最貼近市場的租金，就當是發揮「做靚個位」和「彈性」的代價。鐳射的盈利目標是足夠支付業主認為合理的租金，其餘的不大重要。
鐳射的新買家蘇寧是內地規模最大電器零售商，鄧成波為鐳射找到一頭好人家，蘇寧承諾日後會跟鄧成波在鋪位方面合作，這宗交易罕有地多方面都取得所需。鄧成波一買一賣鐳射，顯出其精明和準確的營商思路，不愧為「鋪王」。
鐳射這宗買賣的啟示是，所有需要在旺區租鋪的零售生意，歸根結底是同時經營地產。零售生意做得不好，租客怪自己；做得好，為業主「做靚個位」，業主 thank you very much，大幅加租，鋪位價值隨即上升。
在香港，所有零售生意最後都是地產生意，業主掌握着零售經營者的生死（或半生半死）。業主或是斷定租客不中用，付不起市場租金，業主大幅加租，等於下逐客令；業主或是覺得租客有作為，把租金加至租客墜入嫌租貴想離開，但又不願離開的兩難局面，最後租客很可能選擇捱貴租。
在旺區搞零售生意而不自置鋪位，是自己欺騙自己。我有朋友最近搞飲食生意，坊間食評大讚。我跟他說，全世界有兩個人會完整地保存這些食評：一個是你，一個是你的業主。
蔡東豪 Tony Tsoi
現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。
(蔡東豪)
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