樓梯舖月租$700　一對鞋一股滙豐價銅鑼灣賣廣告　月租千一萬攻自由行－明星靚相大分享☆

香港不少繁華街道，早已成為大集團的必爭之地，老店和小商舖的下場只有給趕盡殺絕。早前有報道指，在彌敦道經營超過 50年的先達商店，面臨不獲續約通知，令樓梯舖在今日買少見少。但這類店舖在老香港年代亦曾風光過，單是售賣一對鞋，便已是買一手滙豐股票的價錢。記者：王震遠攝影：林栢鈞、部份相片由受訪者提供Model： Olivia Mak@M.Spy Model

彌敦道繡花鞋店 50年六十年代最興旺放大圖片
店主鍾伯

店主鍾伯

新聞中的主角先達商店，在彌敦道售賣中國傳統款式拖鞋，店主鍾伯經營鞋業超過 50年，「以前是由我朋友做起，當時我沒有工作，朋友叫我來幫手，後來他跟子女移民到加拿大後，就由我接手，每月給他一些錢，就一直做到現在。」鍾伯見證着街道的轉變，「以前我店前面的彌敦道是個山丘，亦有著名的九龍飯店、雪園等在對面，現在起了大廈，店舖全都換了，馬路改闊了，整條彌敦道差不多已沒樓梯舖，我們可以說是最老的一家。樓梯舖在六十年代最興旺，除了我們，附近還有 4、 5間，賣手藝玩意兒、做皮鞋、賣錶和玉器。」今天鍾伯的一間，全靠街坊撐場，「除熟客外，間中都有旅客幫襯，當中日本人佔多數。」

望遷寶靈街落腳放大圖片
■除了傳統的拖鞋款式，店內亦有受新娘歡迎的龍鳳鞋。

■除了傳統的拖鞋款式，店內亦有受新娘歡迎的龍鳳鞋。

先達商店所賣的拖鞋，是當代少見的港產貨，現時一對拖鞋約售$60，比起當年的平得多，「我初初做時（六十年代），最貴繡花鞋賣$9.9一對，接近滙豐銀行一股股價，當時打工仔一個月的收入約有幾十元。現在電腦車花要賣$120一對，已經很少人手車花了。」現時鍾伯每月交給業主 700元租金，再付朋友接手費二千多元，每月基本開支約三千多。 50年來本無風無雨，豈料突然收到業主的收舖通知，「他們沒跟我們商量，只寄了一封律師信來，我們建議加租也無用。」無奈被迫搬遷，鍾伯坦言在這裏企了幾十年，總有點捨不得，收舖限期在本月尾，鍾伯表示新年後會考慮在寶靈街找落腳點。

古老當時興創新血路放大圖片
店主 Billy

店主 Billy

先達商店除有堅守 50年的鍾伯外，近年還有生力軍王景華（ Billy）加入，他原本從事廣告行業，現跟鍾伯共同經營鞋店，「我在 5年前開始接手，當時叔叔（鍾伯生意夥伴）腰部有事，叫我幫忙開舖，我本不想幫手，豈料開舖那天，很多人蜂擁進來。」客人的反應令 Billy意想不到，「那些遊客是特地上門，原來有要求的人才穿這些鞋。」後來 Billy結束外邊的事業，專心打理商店，「拖鞋本已是夕陽工業，但 G.O.D卻找我們 crossover，賣點是古老當時興，我才發現不少年輕人愛找傳統物件當 fashion穿，只要保留款式，我覺得還是有市場。」傳統鞋業需要新客路才能企得住， Billy就利用新銷售渠道幫忙，「我跟製鞋師傅把拖鞋改良成可上街的凉鞋款，還試將鞋放上拍賣網寄賣，吸引新客來舖頭參觀。」面臨迫遷， Billy本來可以順勢結業，但他還是選擇了守業，「傳統繡花鞋源於上海，但很多上海人卻來這裏買鞋，原來上海店舖因繡花鞋沒利錢而離場，所以傳統行業真的很值得去保留。」

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■最近新推出的 3D立體鞋款，玫瑰花樣不再平面，突破傳統拖鞋的框框。

■最近新推出的 3D立體鞋款，玫瑰花樣不再平面，突破傳統拖鞋的框框。

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■這類喱士花紋簡單得體，最受少女歡迎。

■這類喱士花紋簡單得體，最受少女歡迎。

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■真正人手製造的繡花鞋，布料已擺放超過 50年。

■真正人手製造的繡花鞋，布料已擺放超過 50年。

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■商店位於唐樓地下，善用了樓梯底的狹小空間。

■商店位於唐樓地下，善用了樓梯底的狹小空間。

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■木架角落擺放了一部舊式收音機，還有紅極一時海鷗牌相機。

■木架角落擺放了一部舊式收音機，還有紅極一時海鷗牌相機。

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■穿珠的鞋需要有樣版才可製成，才藝更高的鞋匠亦無法憑空炮製。

■穿珠的鞋需要有樣版才可製成，才藝更高的鞋匠亦無法憑空炮製。

先達商店（ 6623 3015）　地址：九龍彌敦道 202號梯口

紅磡服裝配飾店 49年日做$300已夠放大圖片
■店內主要售賣服裝用品，以前專供大陸工廠，現時主力做街坊生意。

■店內主要售賣服裝用品，以前專供大陸工廠，現時主力做街坊生意。

紅磡區仍有不少唐樓，在老牌寶石戲院豎立的寶其利街上，難得還剩幾伙樓梯舖在經營麻雀、眼鏡等生意，但說到歷史最久，就有專門賣服裝配飾的鴻業百貨店，「 62年我已經在這裏開舖，我不是做成衣，而是把貨品提供給製衣廠，也有做門市生意，如家庭車衣用品，鈕扣、拉鏈等，現在主力做街坊生意。」楊先生開舖前已在製衣業打工，後來轉型自己做老闆，「舖位是上手從業主處頂了手再讓給我，那時轉手費都要幾千元，在 62年時是很昂貴的數字，當時一個月人工約幾十元。」舖位雖小，生意亦有過高低潮，「八十年代工廠北移，很久已沒接工廠生意。最好景是在七十年代，當時大陸的工廠買不齊配料，就需要由香港買上去，現在大陸樣樣都有，不用求外人。」現時楊先生的生意勝在平穩，「生意多就做多，少就做少，沒煩惱，又不用請夥計。現在我一個星期開 6日工，星期日就休息，僅僅收支平衡，可以說是『飽你唔死，餓你唔親』，一日能夠做到二、三百元生意，就不用蝕錢。」生意沒有在舖頭經營般可掙大錢，但樓梯舖好處是風險較小，因樓梯底開支較小，又不用捱貴租。」唐樓的敵人是重建，樓梯舖當然唇亡齒寒，楊先生預計清拆會在幾年內發生，「舖位雖小，但一個人就足夠有餘，我開工都是為等退休，要是這裏清拆就不幹下去。」

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■除了售賣服裝用品外，楊先生亦會為客人修理拉鏈。

■除了售賣服裝用品外，楊先生亦會為客人修理拉鏈。

鴻業百貨店（ 2362 8000）地址：紅磡寶其利街 6號

青山道鐘錶店 50年獨愛人情味放大圖片
■吳國華待在這間樓梯舖已有 50年。

■吳國華待在這間樓梯舖已有 50年。

手錶師傅在香港買少見少，從前在小巷總有一兩個檔口擺着，近年已經消聲匿迹。在唐樓林立的青山道，還有生記鐘錶默默耕耘，「青山道以前也有很多樓梯舖，現在多數給人收購了，有些乾脆退休，我們這類店舖已經越來越少。」鐘錶店由店主吳國華一人主理，主要業務是修理手錶，開業年數已過半百，「這幢大廈已有 60年，舖位以前是做衣服的，我爸爸就在對面街邊檔口做錶，知道現址出讓就接手。」吳先生從爸爸手上接手過後，便待在這舖位 50年，「 10歲以前我已學整鬧鐘，學了 3年，才勉強坐到師傅位，再做 5年已入化境。那時瑞士錶的牌子多得像天上星星，每種機芯都要懂，像現在，學師都簡單得多。」比起舖頭，吳先生更愛現在獨有的人情味，「我們跟客人有傾有講，要是去大一點的錶舖，感覺冷冰冰，服務很商業化。」

活在 30呎內為看舖

吳先生的樓梯舖面積約有 30呎，租金不算平，大約三千元，舖位不只是他的辦公地方，更是一間睡房，「晚上我就在櫃上架起床板，睡在這裏，主要是為了看舖，不守着的話分分鐘給人爆竊。以前附近幾個行家給人爆竊，一夜清袋，以後就知道不可以掉以輕心。」小店櫃內存放了不少古董手錶，吳先生亦經歷過給賊人光顧，幸好力保不失，從此 365日都在狹小的空間內上班和居住。「有人會在下班後帶走貴重貨物，但古董錶卻不能，這類錶一開一收，很易弄花表面，客人見到錶身花了就不要。」屈在約 30呎的空間內生活，當然不會舒適，「當然辛苦，但也沒辦法，最緊要有適應力，人不能屈伸就沒法生存，這種敬業樂業的精神後生一輩是沒有的。」樓梯舖始終不會長存，吳先生卻不擔心清拆，「暫未有重建消息，最壞打算是在附近找間細舖撐着，突然叫我退休又好像沒有寄託，惟有盡力而為，有一日做一日。」

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■吳先生學師多年，現時主力替客人修理手錶。

■吳先生學師多年，現時主力替客人修理手錶。

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■店面擺放着的木板，就是吳先生每晚的睡床。

■店面擺放着的木板，就是吳先生每晚的睡床。

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■ Aroma是生記代理牌子，手錶由瑞士製造。

■ Aroma是生記代理牌子，手錶由瑞士製造。

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■這兩隻絕版瑞士倉底古董錶，是超過 50年的產物。

■這兩隻絕版瑞士倉底古董錶，是超過 50年的產物。

Q&A　樓梯舖文化戰後出現Q：記者A：香港歷史博物館名譽顧問鄭寶鴻

Q1：為甚麼會出現樓梯舖這文化？

A：戰後大概 1950年左右，建起很多四、五層高的房子，是一梯兩伙的設計，造成樓下的入口處有一些空間多出，有人跟業主協議，利用那些空間開設樓梯舖。

Q2：樓梯舖在哪時最興旺？

A：這種樓梯舖在 1950至 1960年都很興旺，最多的樓梯舖在中上環區、銅鑼灣區都有。

Q3：哪些行業會選擇在樓梯舖經營？

A：洋服、小型士多，甚至成衣和文具都有。因為做洋服不需要陳列太多貨品，有 order才做，所以樓梯舖多數賣小巧貨為主。

Q4：樓梯舖有甚麼特色？

A：樓梯舖的特色是不用太貴舖租，可以用較低價錢服務坊眾，且店主多是小本經營，很多都是夫妻檔形式經營。

自從 2003年內地開通自由行，每年在旺區見到的中國人越來越多，說穿了是我國強大崛起的結果。自由行帶來巨大收益，推高商舖租金，銅鑼灣新舖王在 2010年被成衣零售商以月租 1,100萬巨額續租，雖然未知能否賺回租金，但在自由行旺區開舖，當賣大型廣告兼做生意都算除笨有精。記者：王震遠攝影：林栢鈞、部份相片由受訪者提供

連鎖店狂開搶客放大圖片
中原地產（工商舖）董事黃偉基

中原地產（工商舖）董事黃偉基

銅鑼灣是港人的購物熱點，亦是平均呎價最貴的地段，其次便是尖沙嘴和中環。「如果要說租金金額最高，最大額成交的舖王是銅鑼灣的京華中心的舖頭（現址為 Giordano），租金每個月 1,100萬。」中原（工商舖）商舖部董事黃偉基（ Raiky）說，「承租力最強的一定是自由行的必經地，例如化妝品、影音這類行業承租力比較強。加上受惠不斷擴大的內地自由行政策，自由行的消費帶動零售市道造好，旺角、尖沙嘴、銅鑼灣等消費核心區，名牌鐘錶、珠寶、金飾、服飾、電器和電子產品等需求強勁，吸引大型連鎖店爭相於旺區擴充，爭取最大市佔率。」名牌貨品價格高昂，掘錢能力較強，自然拉高租金，「但國際品牌如 Gucci、 LV都會入大商場，很少租街舖。如果說街邊舖頭租金呎價高的，多是賣珠寶、鐘錶等行業。」

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■服飾是自由行喜愛購買的項目之一，造就京華中心的舖王誕生。

■服飾是自由行喜愛購買的項目之一，造就京華中心的舖王誕生。

旺角可能是最多台式飲品的地方，在人流旺盛的局面下，亦令呎價攀升，「二線舖如台式飲品舖、魚蛋小食等，平均呎價會高一點，因為面積細，人流多，所以呎價會高。」人有地位之分，舖頭亦有一二線的區分，例如銅鑼灣羅素街便是一線，景隆街等地方便是二線範圍。

內地客人人使八千放大圖片
■尖沙嘴廣東道是自由行必到之地，單邊 300呎舖位月租約 500萬。

■尖沙嘴廣東道是自由行必到之地，單邊 300呎舖位月租約 500萬。

去年香港經濟造好，熱錢不斷流入，消費力強勁，自然令租金上升， Raiky指自由行是背後主要原因，「根據旅遊發展局資料統計，自 2003年開始往後 7年，按年內地旅客訪港人數都有強勁增幅，例如 2010年上半年，中國屬於訪港過夜旅客人均消費最多國家，平均每人消費額近$8,000。」內地最近開放非廣東籍的深圳常住居民自由行來港， Raiky認為零售市場可以得益，「零售、飲食、奢侈品、酒店等會有唔錯營業額，令國際品牌和大型連鎖店積極擴充，導致核心區一線街的商舖供應短缺，大租客就不惜以高租金搶位。」除了自由行外，美國量化寬鬆貨幣政策、息口低企、人民幣升值等因素都會刺激租金上升。香港本已是消費者的天堂，加上越來越多內地客來港消費，自然吸引國際品牌來港掘金，「外國知名品牌如 Naraya，新近落戶旺角， GAP、 Forever21亦已預租中環和銅鑼灣大型零售樓面，可見香港已成國際品牌的重要市場。由於名店和實力品牌爭位租舖，令核心區商舖租金不斷抬高，亦令付租能力較弱的租客被邊緣化，但亦令二、三線地區的商店租金上升。」

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■遊客愛電訊和電子產品，令大型連鎖店在旺區開舖。