當政府無到　炒家搏升樓價企硬－明星靚相大分享☆

為調控樓市，上週五財爺曾俊華突然出招，繼四月公布的「九招十二式」後，加碼推出「三招十四式」，即時禁止摩售樓花，暫停九成半按揭等等，財爺更揚言如有必要，會繼續落藥打壓炒風。
政府再度出招調控樓市，首個週六、日的成交量，即時大減五成，地產股週一亦跌百分之三至五。但不足一天，長實就連下兩城，天價投得亞皆老街及紅磡地皮，簡直當政府花招冇到，地產股亦馬上大反彈。
本刊追訪了多個大型屋苑的資深炒家，他們雖然風格各異，但卻齊聲表示冇有怕；其中成功避過九七金融風暴的慕詩老闆陳欽杰，認為在大陸資金及低息環境支持下，樓市仍然易升難跌。

狂炒太古城起家　陳欽杰
坐擁約五億元物業的陳欽杰，見盡樓市起跌，即使九七年亞洲金融風暴亦能全身而退。他認為政府打壓樓市的新招作用不大，「樓市唔會咁易轉勢，政府之前都出過好幾次招，但好快就反彈，對我無乜影響。始終息口低，資金多又無出路，最終都會放落磚頭。」
他不擔心政府繼續出招，反而密切注意息口會否抽升，「如果加按息就要好小心，加得急就要準備走貨。不過美國冇咁快加息，我估明年中之前都好安全。」
他認為今次出招，租客才是苦主，「以前賣樓連租約，同普通單位無分別，依家連租約的話，買家只做到六成按揭，單位變相較難賣出。業主好可能等租約夠期就狂加租，逼走咗租客，等個盤容易賣啲，導致租金短期內上升。」
撇除手持近五億物業，多年以來他靠炒樓已賺逾二億元，其中太古城更是他的老巢，至今仍清楚記得二十年前首次沾手的經歷，「嗰日係星期日，漢宮閣27A業主係教師，嗰時賣一百四十三萬，我落咗五萬蚊訂，但業主臨時覺得賣平咗唔賣。」該單位相隔半年後升至二百萬元。
首宗交易泡湯，反而令他對太古城更有信心。他初期仍要頻頻睇樓，但很快已熟讀資料，在記者面前如數家珍：「太古城一萬二千個單位，共六十一座，最大單位是一千二百三十一呎，山字閣園景清靜，最好炒；天字閣多日本人住，最好租；安字閣近工廠，成交少；海景花園望海，最貴，但放盤較少。」

政府新招碎料

陳欽杰足跡遍港九

簽定支票予經紀
他每天均向經紀套料，日日閱讀數份報紙，看到有筍盤，便問經紀為何沒通知他。當時陳欽杰在太古城的御用經紀，是現任利嘉閣董事總經理廖偉強，廖說：「佢日日都打電話嚟問有咩盤放，放咩價位，幾多人問呢個盤。佢仲放低本簽晒名嘅支票簿，簽定一疊臨時買賣合約，有靚盤只係打個電話俾佢，啱就即刻幫佢填銀碼及單位資料，同對方交易。」
陳欽杰認為筍盤手快有、手慢無，「幾秒就要決定，覺得個價合理就買，試過上晝落十萬蚊訂，下晝賣咗即賺十萬蚊，所以做決定一定要快！」他現已得出一套入市理論，「市況平靜時，就揀優質盤，向海的高層賣到較好價錢，市旺就要偷雞買啲無咁優質單位，因為市旺優質盤會先升，之後帶旺其他盤，可以賺一轉水位。」

炒樓變正職
陳欽杰七七年與妻子開設製衣廠，從事成衣批發及出口，由於競爭劇烈，八七年已將工廠搬到內地，但他坦言九十年代做廠前景麻麻，炒樓更好賺，「大型屋苑易管理，賺一成左右便放盤，就好似trading咁，買買賣賣，大中細碼的單位有齊，租客穩定，價啱先賣，唔啱價可以放租。」
他指太古城租客優質，因此租客亦有要求，故必定揼本豪裝單位，「大概每呎俾二、三百蚊裝修，好處係可以揀客，租金又可以貴啲。」他指日本人是首選，「佢哋比較錫住用，唔似韓國人，租完之後要大執，牆又花、窗簾又爛、連冷氣機都要換埋。」

避過金融風暴
由於他買賣極快，持貨最多一年半載，早在九六及九七年便炒賣了四十個太古城單位，獲利逾三千五百萬元。惟九七年初，陳欽杰開始感到不安，「啲價升到完全脫離普通打工仔的負擔能力，銀行突然間話唔借咁多，按息又升到十釐。」他遂減少買盤，並加快放貨速度，最長持貨兩、三個月便轉手。
到九七年第三季，亞洲金融風暴爆發，儘管陳欽杰因快買快賣而未有持貨太多，惟仍有個別單位要損手。九七年十月，他以九百一十萬元買入的太古城銀柏閣單位，未能及時散貨，結果翌年勁蝕三百二十萬元斬纜，陳欽杰無奈地說：「拆息最高去到三百釐，咁樣落去只有死路一條。」
他將套現所得的一億元，重做老本行時裝，成立自家品牌MOISELLE，九八年由一間分店擴展至十五間，「當時市場上，少中價女性嘅時裝，所以搏得過。」○二年慕詩成功上市，在中港現有逾百間分店，「我唔想子子孫孫問起我做過乜嘢，我只答炒太古城囉。」
雖然陳欽杰投資戰績彪炳，但慕詩卻從未買入鋪位，每月都要捱貴租，他不甘心地說：「係幾唔抵，不過之前答應基金，唔將生意同物業投資混雜，佢哋怕炒樓損手，影響公司價值，所以一直無買鋪，錯失好多機會。」
不過，他個人於○一年已重出江湖，轉炒豪宅，「當時大型屋苑同豪宅呎價差唔多，豪宅的水位其實高過屋苑。」事實上，當時太古城的呎價約四千元，北角半山豪宅的呎價亦不過是四千五百元；現時前者呎價約八千多元，後者則已過萬元。
陳欽杰特別鍾情港島東及半山，專吼自住物業附近的樓盤，例如住半山嘉雲臺時，便大手掃入五個跑馬地的比華利山；近年住地利根德閣，則買賣毗鄰的帝景園及曉峰閣。
陳欽杰指現時樓市熾熱，但仍與九七年泡沫不同，「當時係香港自己人炒自己人，依家大部分係大陸資金，仲有好多投資移民，而且九七年按息好高，依家好低，樓市好難跌。」

海怡地膽　冼榮耀
太古城之外，同樣是指標屋苑的海怡半島，明顯受政府新招影響，在剛過去的週末，樓價較之前一星期急跌近一成，嚇得財力欠佳的投資者割價沽售，成為跌勢最勁的藍籌屋苑。
在海怡炒過逾三百個單位的冼榮耀，卻完全沒有異動，有經紀表示：「佢同平常一樣，間唔中落嚟搵吓新盤，無急買或急放。」他與妻子梁錦妹，現時持有八個海怡住宅單位，以及四個商場鋪位。本刊記者早前找到冼榮耀，但他一口拒絕訪問，「俾人知我係炒家，銀行借錢都無咁容易，佢哋都想低調借錢，如果唔係會俾金管局查。」他如此害怕，原來是兩個月前由相熟經紀搭路，接受了傳媒訪問，起初他以為毋須拍照便答應，結果出街後看見自己容貌，承認已帶來不少麻煩。

追康怡趕太古城
他在訪問中表示，受惠於明年動工的港鐵南線，加上附近的黃竹坑工業區正改建酒店及寫字樓，可為海怡帶來新景象，「我不敢預測樓價能否追過太古城，但屋苑的設施及空氣質素，可以追過康怡的樓價。」
經紀指他對區內樓市瞭如指掌，「佢下午一定去幾間地產鋪打躉，一傾就成個鐘，好多時消息仲快過經紀，我哋電腦未有嘅資料，佢已經收到風。」冼榮耀偏好買樓收租，然後善價而沽，惟九七年曾有十個單位慘蝕一千二百萬元，「佢九八至二千年好少買貨，只係問吓有咩單位放盤，無以前咁豪爽。直至○一年才再次入市。」買貨後，他通常賺一成即離場。
冼榮耀大部分的海怡單位，集中於第二期及第四期，因為二期單位有海景，其中第十三A、十五及十六座更是樓王所在地，他自己便在十五座的高層，將兩個單位打通，自製相連單位居住，而第四期則是則王，間隔實用，而且靠近巴士站，故此深受租客歡迎。

賣海鮮起家
綽號賣魚冼的他，祖父於七十年代已經營海鮮生意，當時流行在避風塘上船出海食海鮮，父親冼華趁香港仔魚市場成立，便在場內以「華仔海鮮」經營海鮮批發至今。
八十年代初，香港仔新樓盤落成，但該區交通未算方便，加上經紀業未算興旺，故發展商多數讓魚檔老闆優先入貨，賣魚冼的親戚因利乘便掃入不少單位，所以他從小已跟親戚學炒樓。現時華仔海鮮雖然仍有開檔，但冼榮耀已甚少落手落腳賣魚，多數約早上十一點，才回鋪頭埋數。

開餐廳自讓慳佣
冼榮耀炒樓數量冠絕海怡，而且扑槌快速，十五分鐘便簽票落訂，理應深受經紀歡迎，但有經紀卻大嘆無奈，「佢成日拖佣，等咗幾個月都唔肯俾，但又唔可以追佢俾錢，因為海怡佢揸好多單位，或多或少都會同佢再有接觸，只係敢怒不敢言。」
該經紀還說冼榮耀為了慳佣金，曾經在自己開設的餐廳，直接與街坊交易，「响餐廳向街坊推銷單位，好處係兩邊都慳番經紀佣金，但後來餐廳生意麻麻就執咗。」而每逢過年他例牌失踪，目的是為了不派利是。

掃第一城收租　劉俊豪
陳欽杰和冼榮耀是典型炒家，左手來右手去，一年半載已炒賣數十個單位，相比之下，沙田第一城的大業主劉俊豪則屬包租公。
沙田第一城交通方便，素來受租客歡迎，故有兩成樓盤由炒家擁有，劉俊豪便是其中大戶。他於○一至○七年間，最少買入三十六個第一城單位，全部用作放租，除於○八年初沽出一伙外，一直等到去年才陸續放貨，至今共賣出了二十二個單位，獲利約一千三百萬元；其餘單位全部放租，數年間除了租金收入外，單位已升值逾五成，令他賬面獲利一千七百多萬元。
儘管劉俊豪是第一城炒家，但該區很多經紀未見過他的廬山真面目：「佢唔使睇樓，淨係睇價錢，決定咗之後，所有嘢都係派個伙記落嚟搞，普遍都會略為裝修過先放租。」除沙田第一城外，劉俊豪亦有買入鄰近的富豪花園、大埔滌濤山、火炭駿景園等單位，不少已持貨三至四年，仍未出售。

名車博覽館搞手
買樓收租外，劉俊豪本業亦以收租為主。他與太太是碧海藍天名車博覽館的搞手，主要工作是管理博覽館並把地方租給不同車行。
劉俊豪近年已上岸，鮮有返寫字樓上班，有車行中人說：「佢兩夫婦做咗咁多年，依家得閒就去旅行或者打網球，不知幾過癮。」事實上，劉俊豪頻頻參加網球公開賽，根據香港網球總會資料，其去年於香港男子單打排名八十五。

淘大街坊炒家　麥襯喜
九龍灣的淘大和得寶花園，幾乎是九龍區最平的大型屋苑，亦是不少炒家發跡之地。其中年約六十五歲的麥襯喜，表面是無業肥師奶，實際卻是淘大的大炒家，經紀估計她每年炒賣逾二十至三十個單位，估計多年以來，合共賺逾一千萬元以上。
有經紀透露麥襯喜曾在國內開酒店，結業後才返香港炒樓為生，「佢專吼百零萬單位，貪釐印費只係一百蚊，為咗慳成本，仲通常一炮過現金買樓。」她鍾情淘大與得寶一帶，就算一街之隔的港鐵上蓋屋苑德福亦甚少沾手，「佢話唔熟唔炒，嗰邊都有地頭蟲。」
她絕對是得寶的地膽，自己亦居於此，記者曾於下午三時登門造訪，她的住所竟鐵閘大開，穿着睡衣的她知悉記者來意後大驚，「有咩就搵我個仔，佢最清楚淘大行情。」
原來，其子翟永麟在淘大開了地產經紀行，背後出資的正是其母。「佢媽咪見炒樓咁好搵，咪叫經紀受埋佢玩囉，而佢個仔本身係經紀，一直喺其他區撈得麻麻，咪順理成章要佢返嚟睇實盤生意。」
但有該分行員工表示，甚少沾手麥襯喜的買賣，「我哋做佢嘅買賣，必須同另一方申報，講明佢係公司股東的直屬屋企人，所以好麻煩，所以佢情願用拍檔嘅名義入貨，你哋根本查唔到。」

金獅收租冠全港　程永雄
大部分炒樓老手都相當倚重經紀，一個電話便決定買賣，惟專買大圍上車盤金獅花園的程永雄，近兩年才開始大手入市，算是初哥，情願親力親為，該區地產經紀說：「佢呢兩年開始買，但通常自己睇過樓先買。」
程永雄居於大圍半山聚龍居，是華達塑膠廠的老闆，兩年前開始與家人投資金獅花園，至今最少買入十五個單位，但僅售出四個，獲利約八十萬元，其餘全部放租。金獅花園的租金普遍約六、七千元，雖然和豪宅無得比，但回報率卻是全港數一數二高，一個一百五十萬元的四百餘呎單位，租金可以達七千元，回報率約五釐六。
該區經紀說：「金獅一向好租，因為佢差不多係大圍、沙田最平的屋苑，多新婚客或剛搬出來住的單身人士租。而程先生買的單位多數係二期，較近港鐵站，又比一期多咗健身室、網球場等，所以佢嘅單位已全部租出。」

狂掃「低水」嘉湖　李之朝
除了金獅花園外，嘉湖山莊的租金回報亦逾四釐，欣欣皮業老闆李之朝兩年前便不停掃貨，上月還大手買入了六個，至今持有二十多個單位，就算政府上星期出招壓抑樓市，他亦無有怕，不願上鏡的他說：「我哋唔係炒，係買來長線收租，所以唔擔心。」
他貪嘉湖山莊樓價長期低水，「我公司在元朗，一直有留意呢區，呢度呎價先二千幾蚊呎，如果政府收番塊地再賣，一定唔止賣二千幾蚊呎，起樓建築成本都要千幾蚊一呎啦。大家九七時俾佢嚇怕咗，搞到呢區長期被遺忘，但我打算收租，所以無問題。我有晒嘉湖平面圖，一有靚盤，只要啱價，睇都唔使睇，二十分鐘內便將支票交到經紀手上。」
李之朝表示，五百多呎的細單位最易放租，樂湖居交通最方便，美湖居景觀則最佳，「部分單位望到米埔。」
儘管他買樓不用睇，但一定親自揀租客，謝絕生意佬幫襯，「後生仔做生意未必長期，有番咁上下年紀的話，如果做生意仲要住呢度，盤生意都唔係太好。」

坐擁約五億元物業的陳欽杰，認為政府新招對自己沒影響，更希望別人視他為企業家，多於只說他是炒家。（張國慶攝）