前言：某公關公司受地產公司委託，改善地產公司在香港人心目中的形象。公關公司先成立小群組進行研究，分析香港人對地產霸權的感覺。小組成員奉旨天馬行空，從不同角度看地產霸權，題目是「十個愛地產霸權的理由」。小組成員 T是資深股民，他提出一個從投資股票角度愛地產霸權的理由，雖然最後得不到小組採納，但也甚具見地。本欄得到這份分析，公諸同好。

十個愛地產霸權的理由
所有抗拒地產霸權的香港人都要問自己一個問題：冇地產霸權的香港會變成點？樓要照起，只是換了由不同公司去起，香港人抗拒地產霸權，矛頭集中指向十間八間大型地產公司，其實香港有數以百計小型地產公司。在沒地產霸權的日子，香港地產市場就由這些小型地產公司來瓜分。這些小型地產公司名氣不大，擁有的樓盤數目不多，不是香港人的眼中釘，由它們來代替大型地產公司，從香港人情緒發洩的角度看，大家應該收貨。
香港人收貨的原因，是他們根本不認識這些小型地產公司，感覺上它們的營商手法較為友善，不會處處去到盡，少點霸氣，但事實是否跟假設相符？
有一個地方永不騙人，是股票市場，因為它是一塊照妖鏡，好好醜醜都立刻在鏡前現形，不妨從投資角度看小型地產股。小型地產股在股市的表現可以一個字形容——劣。從小型地產股過去五年、十年、二十年的往績看，它們永遠跑輸大市。小型地產股在股市表現的特徵是：股市升，它們未必升；股市跌，它們一定跌。
投資者經常遇到陷阱，例如遇人不淑，碰上騙子管理層，不過這類陷阱的殺傷力有限，因為投資者認清對方是壞人，便立即掉頭走，不會有下次。最攞命的陷阱是墮入「價值陷阱」，投資者以為購入便宜股票，點知便宜股票永遠便宜，或者變得更便宜。橫看豎看，這些公司的管理層都不似是騙子，因此投資者再坐一會，希望明天會更好。投資者一直等下去，三年又三年又三年，都得個等字。
以市盈率、市賬率、資產淨值等估值工具分析，小型地產股都是便宜，通常不是普通便宜，而是非常便宜，便宜至投資者以為計錯數。市盈率低於兩三倍、資產淨值折讓逾九成的小型地產股比比皆是，閒閒地幾十隻任君選擇，投資者沒有計錯數，表面上確實是抵買。小型地產股永遠抵買的原因維繫在四個字之上：貨如輪轉。


各位有否留意到，市場出現逆轉，帶頭劈價的永遠是大型地產公司（最果斷通常是誠哥），因為大型地產公司深明貨如輪轉的道理。地產公司應該是一部賣樓機器，賺少一點，甚至蝕本，也要不停滾動，確保人、貨、資金都在轉動，而不是停下來等運到。大型地產公司管理層的心態是，這鋪輸了不要緊，快把資本回籠，再賭下鋪；小型地產公司手頭上項目不多，資金不多，管理層惜貨如金，市場出現變化，它們的心態是等。大型地產公司管理層似是不停出場的運動員，什麼硬仗都打過；至於小型地產公司管理層似是長期做後備，坐冷板櫈在等待出場。
小型地產公司就算手頭上有一批平貨，賣了賺了錢後，未必夠財力再入市，管理層心理質素不足，未見過大場面，難免容易犯錯，通病又係「等」，生意模式是行吓停吓，猶如一部不時死火的老爺車。大型地產公司擁有規模大的土地儲備和樓盤組合，可以把風險分散，不會因為一兩個項目的成敗影響公司整體財務狀況，管理層則心理質素強，犯錯機會相對低，生意模式是長做長有。
小型地產公司走進香港地產市場這賭場，拿着些少籌碼，在賭枱旁邊望吓望吓，等機會出擊。它們或者偶有收穫，但相比貨如輪轉的大型地產公司，成績差強人意。
假如大型地產公司突然間消失，香港地產市場由小型地產公司頂上，我認為有兩個可能性出現：一、部分小型地產公司把握到機會，升格成為大型地產公司，把地產霸權延續下去，情況跟現況一樣；二、小型地產公司手忙腳亂，應付不到突變，地產市場大亂，情況衰過現況。做一件事的最理想結果是跟現況一樣的話，不如不做。
愛地產霸權的理由是，沒有地產霸權的日子會更難過。


蔡東豪
現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。

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