不少讀者都向我查詢我的心頭好，瑞安房地產(272)。人們公認內地樓價長線必升，所有信實可靠的內房股也會水漲船高－－這必定包括瑞房。

短線而言（如6個月內），大部份分析員和評論員都認為內地樓市會逆轉，樓價會下跌。政府新政策不斷出台，包括增加新樓首期、下令銀行減少向置業者借貸、停止向買家借錢、甚至增加稅項，外人都將這些動作解讀為樓市有泡沫。我不知政府下一部會有何政策，但事實很明顯：政府擔憂樓市爆破。

這會令樓市受壓，但遲早肯定會反彈，因為你不會永遠都逆水而行。只要美國經濟復甦出現放緩的跡象，中央政府又會再次推出政策刺激經濟以免重蹈2008年的覆轍。股市會因為市場情緒變差而下跌，但最終也不敵大趨勢，長線必升。

正如大部份成功的地產公司一樣，瑞安房地產運用槓桿抵押來購買資產，如果資金鏈斷裂的話它的表現可能會受損，甚至陷入危機。在升市的時候固然借錢越多表現越好，但在跌市時任何借貸都可能是災難。這適用於所有地產公司，我還記得在70年代長實(1)和新地(16)都一度因為借貸過多而被投資者拼棄，很多投資者因而錯過之後20年每年30%的複合年回報。

我寧願與大眾對著幹，這讓我可以用我喜歡的價格買入，而非被大市的上落所操縱。我也喜歡在跌市時買入，因為股市反彈的速度很快，如果你等回升時再作決定，可能已經錯過了20%的升幅。

有讀者說，高盛把瑞房的目標價降至3.1元，下調的幅度很大，但我要告訴你：我和高盛的投資風格截然不同。高盛看的是短線，我看的是長線，起碼至少有一年。你應該還記得去年匯控(5)供股時，股價跌至50元高盈仍說太過昂貴，可進一步下跌。我當時也不知道匯控短線而言到底會升還是跌，但我知道這只是短暫的跌幅。他們可能是正確的，但能夠從他們的建議中賺錢的散戶為數不多。

高盛是個極成功的投機客，但當我讀到某高盈的前合夥人竟會出任匯控的主席，我實在嚇壞了。經營證券經紀行（正確來說應是股票投機）和經營一間全世界最知名的銀行是兩馬子事，後者絕對不可以參與賭博。這會令我對匯控的信心減低；幸好匯控最近宣佈，某前任摩根士丹利僱員辭去匯控投資部門的主管一職，印證了兩間金融機構的風格迴異。

瑞房的市值是170億元，2009年資產淨值是240億元。但樓價可能進一步下跌，但會不會跌30%？我想不會。最近3年瑞房的盈利每年起碼有20億元，而2010年的預測物業銷售更超過60億元，我很有信心今年的盈利會超過20億元，而未來兩年的銷售額會更多。

越仔細分析，我對瑞房的表現越覺驚喜。我對其管理層的誠信很有信心，也認為它並不超買。我預料到了樓市反彈時，投資者會驚覺其物業的估值偏低，股價太過便宜，其股價可以輕易倍升，但我希望升幅不止兩倍。這時我想起以前的新地、甚至是信和(83)的光輝歲月。

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