樓市內地客絕跡　用家搶貨－明星靚相大分享☆

沉寂近半年的樓市，忽然熱鬧起來，三個新盤——長沙灣喜雅、車公廟站溱（音：津）岸8號、白石角溋玥（音：盈月）•天賦海灣於上週六推售。一輪埋身硬撼後，由標明只售予港人、實用率達八成的房協盤喜雅大熱跑出，一Q清袋。兩個以豪宅包裝的對手，卻因內地豪客絕跡，要臨場變陣撥火。
自政府推出特別印花稅後，二手交投受壓，令購買力轉移至一手樓。即使金管局放風可能收緊第二套房的按揭上限，內地經濟明顯放緩，但由於低息持續，加上一手缺盤，用家想入市，惟有焗住搶貨。

上週六早上八時多，長沙灣喜雅的售樓處外，已出現長長的人龍。喜雅是房協旗下首個「港人港樓」項目，截至本月三日一共收到三千多張票，爭購三百二十個單位。房協以抽籤形式決定買家揀樓次序，並安排買家於上週六早上九時開始分批揀樓。
手持一百六十號籌的陳氏姊弟本來安排於早上十時揀樓，但八時三十分已到達現場，與他們的經紀謀定揀樓策略，「一陣唔好理座向、樓高，總之平就好扑啦。」陳姊亦向記者表示非常緊張：「唉，咁樣揀樓太多uncertainty，我哋一家五口打算自住，希望買到最平嘅單位啦。」

買家跨欄搶樓
房協以十二萬元，包起示範單位對面馬路的富臨漁港二樓整層作為等候區，並有蝦餃燒賣等點心享用。大清早，準買家一家大小，連同負責招呼他們的經紀共數百人，坐滿近二千呎的禮堂。為控制人潮，房協規定每名買家連同經紀，最多四人進入酒樓等候區，更安排近三十名保安，分別站在酒樓及二樓門外嚴格數人頭。未夠鐘揀樓的準買家，則要在富臨門口排隊，出示身份證由房協職員先登記。除酒樓內，整條街都塞滿人，要出動警方封路，途人不滿說：「而家買樓唔使錢咩﹗」當日時晴時雨，排隊的準買家，時而擔遮、時而撥扇，有的排到累了，索性坐在街上休息，有買家為了快人一步到售樓處，甚至跨過警方的封鎖線，在馬路上穿插。有經紀坦言：「好耐未見過買樓買到咁辛苦。」

中午十二時，終於輪到陳氏姊弟揀樓。他們由富臨跑到對面街的售樓處，約一個小時，終於成功揀到單位，陳弟即時向記者打眼色，呼一口氣，明顯「放下心頭大石」，在跑回酒樓簽約途中，他跟記者說：「好開心，買咗個兩房單位，七千蚊呎，呵呵。」由於房協的喜雅實施「港人港樓」，只賣予持有香港身份證的人士，故是次賣樓內地人絕跡，以用家為主。售樓處內，準買家除了與在場的家人商討外，亦不斷致電未能出席的家人查詢意見，整個買樓過程連簽約，最少花近四、五個小時，與以往炒家、內地人的爽快大不同。房協本來預期，最後一批，即持有一千五百至三千號籌的準賣家，可於三時前往揀樓，但最後通通要順延最少三、四小時。

一Q清袋　長沙灣喜雅
售賣日期：9-6-2012 平均呎價：$8,200 售賣方式：房協於早前收逾三千張票，準買家抽籤決定揀樓次序。銷售情況：於上週六早上九時正式開售，晚上七時，三百二十個單位沽清。（另七個逾千呎單位及特色單位，正接受認購申請，本週四下午一時截止。）「清袋」原因：實用率達八成、市區樓、只售予香港人。

苦候「執死雞」
事實上，喜雅附近樓齡二十七年的屋苑美寧中心，二手平均呎價約五千三百元，故喜雅平均呎價八千二，並不算便宜。但是用家卻瘋狂搶盤，像林氏一家為搏得一個單位，全家總動員一人一票，共入了三張每張二十萬元支票。開工程公司的林先生說：「我哋住附近豐盛居㗎，打算買來俾個仔將來住，或者暫時出租。」林先生還打算一筆過繳付樓價，「我哋係有筆錢，放喺銀行又無息收，個股市又咁波動，買樓穩陣啲，唔住都可以出租。」以附近屋苑呎租二十元計，喜雅一個售價約四百五十萬的五百多呎單位，租金回報僅三釐，但林先生已表示滿足。下午二時，手持二千號籌的準買家，明知機會渺茫，亦前來搏一搏，房協職員向她說：「要延遲到七、八點，你兩個鐘後再來問過。」該準買家唯有走到附近的茶餐廳呆等。直至下午六時三十分，房協職員走到人龍中間大叫：「而家仲有八個單位剩，你哋想執雞嘅，就繼續排啦。」但三、四十人的人龍，依然沒有人願意離開。記者問堅持不離去的準買家蔡小姐，她解釋：「難得市區樓係呢個價錢，又夠實用，屋企人住喺附近，好想買到一個。」再過半小時後，職員宣布三百二十個單位沽清，手持一千二百多號籌的蔡小姐只能無功而還。

溱8變陣迎用家
另一新盤，新世界車公廟站上蓋溱岸8號（簡稱溱8），亦只靠本地買家力撐。上週一記者前往荃灣愉景新城睇樓，一名地產經紀不斷游說記者買入一千二百多呎的大單位，原來是發展商急於先散大單位，「細單位根本唔憂賣，大把上車客等住買。」該地產經紀爆料：「發展商要我哋要賣到一個大單位先可以配到兩個細單位嘅貨㗎！」到上週三正式開售，記者見在場揀樓的買家中，鮮有內地客。專攻大單位的內地豪客大幅減少，加上發展商行「配額制」，令原本已多本地人搶的千呎以下細單位更見渴市。

喜歡買「細價樓」出租的投資者Terry，上週「千辛萬苦」以七百萬元買入溱8一個九百多呎的三房單位，「我分咗四張票，入晒四間代理行，先搶得一間咋﹗」他選擇建築期付款，即現時先付一成半首期，約一百萬元現金，明年中才上會。他計過數，認為有排未到加息周期，故投資風險亦低，「一日唔加息，個樓價都未升完。如果減晒手續費賺到一成，我就即放。如果賣唔出，就會出租。一千呎以下單位好易租，加上地點方便，起碼租到一萬五千蚊，月供一萬二千，扣除雜費，都有一、兩千蚊落袋。就算加息，最壞打算係打個和。」上週末溱八只賣出多廿多伙，故於本週日晚「嗱嗱臨」變陣，在該盤兜客的經紀透露﹕「發展商見少咗大陸客，唔再逼我哋要『一大配兩細』。改為推一百八十八個兩房單位，於本週三開售。講真佢再唔放兩房細單位，就俾其他盤搶晒啲上車客了！」

大碼趕客　車公廟站溱岸8號
售賣日期：6-6-2012 平均呎價：$8,789 銷售情況：截至本週日售出約170伙「變陣」原因：先推逾千呎河景大單位，因銀碼大，反應冷淡，拖慢銷售速度；本週日晚，發展商終因應準買家要求，推出兩房單位，本週三開售。

溋玥頂硬上
三個新盤中，以打正旗號吸內地客的白石角溋玥•天賦海灣成績最差。上週六開售當日，只賣出十二個單位，佔推售的一百三十伙不足一成；截至本週二，該盤僅賣出二十五伙，本地客佔八成。開賣當日，售樓處氣氛冷清，地產經紀比買家還多，有經紀偷偷呻﹕「個盤剛剛被踢爆花園變地庫，俾人唱係『地庫海灣』，梗係無乜人買啦！」
其實，最致命的是內地客「無影」。該盤全數單位開大則，一房單位都要七百八十八呎起，面積一千二百多呎以上的三及四房單位，更佔總數的八成半。就算想學溱8變陣，亦變不了。發展商唯有加佣吸引經紀出力促銷，據經紀透露，每間行只要累積賣出十五伙，便可加佣至百分之二點七五，賣出五十間更加至三點二五的近年新高。

幸好，該盤仍有實力本地客青睞，首日賣出的逾三千七百萬「溋天大宅」及兩套分別二千三百萬及三千三百萬的「溋瓏大宅」均由本地用家承接，只是發展商對內地客仍未死心，「本月尾及下月初，我哋會在上海浦西及廣州天河城再搞roadshow。」信置營業部總經理田兆源認為，由於項目動輒過千萬，所以銷情比較慢熱。內地經濟放緩，過往豪客如溫州幫等絕跡港樓，連中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦斷言：「去大陸做roadshow、諗住靠內地買家的新盤死得！你睇吓中環、廣東道啲名牌鋪頭，少咗好多人買嘢啦。」他認為，本地人需求亦不可小看，但卻只會買「平樓」，還要位於市區，「現在要賣新界二千呎的單位，肯定有排都賣唔出，唔好話二千呎，千二呎都難賣！」內地客對港樓熱情不再的現象，早在今年初開始。據中原地產研究部的數據，今年首季一千二百萬元以上的一手豪宅盤，內地客比例佔近四成七，比去年第三季逾四成九的歷史高位已回落半成，估計今年第二季將更少。

出閘脫腳　白石角溋玥•天賦海灣
售賣日期：9-6-2012
平均呎價：約$9,200
銷售情況：截至本週二售出25伙
「撻Q」原因：大陸客無影、樓盤提供逾千二呎大單位，碼數較大、一期單位近日被揭發花園單位實際在地庫，名不副實。

內地客缺水無影
專攻內地客的置業18老闆張肇銓亦承認：「以前十個客起碼有八個係內地人，現在十個得兩三個，銀碼亦細咗好多，集中睇一千五百萬以下嘅貨色。」他透露，近期仍來港買樓的都是在廣州、中山一帶的買家，「山西、內蒙、黑龍江的買家無咗影，最早一批由福建、浙江來港買樓的內地人，都因生意差，無心情再來買。」近月，內地買家甚至陸續出現撻訂或蝕讓個案。即將交樓的華懋九龍城寓•弍捌，四宗撻訂個案中福建買家佔三宗！此外，同期交樓的大圍盛世及深灣9號，亦相繼有福建和南京買家撻訂；推售經年的大埔比華利山別墅，有天津買家守了四年後，終賬面蝕逾四百萬離場。同樣買入比華利山､人稱北角四嫂的投資者陳雅輝，今年二月亦要蝕九十多萬求甩身，「去年五月買入時，以為千八萬可以買到間小洋房好抵，發展商仲要送釐印費，又有二按，我個價已經比另一個朋友買同一條街嘅屋仔平咗差唔多三百萬，以為自己好叻啦！」

供應少　焗搶新盤
樓市返回基本位，靠本地用家力撐。事實上，前年政府推出特別印花稅後，令二手交投淡靜，但環球投資疲弱，加上港元貶值，港人寧願「揸磚頭」，令樓價乾升，但相比金價及消費物價等仍未算瘋狂。綜觀回歸之後的十五年，賣地數目少之又少。根據地政總署的數字，九七年至去年透過各種方式賣出的土地，合共僅得二百一十一公頃，即平均每年僅十四公頃，與回歸前每年賣廿多公頃無得比。土地供應大減外，近月連批出預售樓花同意書的速度亦減慢。根據美聯物業研究部的數字，○九年批出售樓紙需約八個月，去年已延長至超過一年。現時正待批售樓紙中，以新地屯門站上蓋的瓏門，等得最久，已十六個月。各區待批售樓紙的十二個項目，共五千六百多伙，就算成功在年內批出開售，今年全年的一手私人單位供應量亦僅一萬餘伙，較過去十年，每年一手樓平均成交量的一萬六千多伙，仍少三成半。供應緊張，乃樓價高踞不下的真兇，想「食住」低息環境入市的用家，惟有「焗住」搶新盤。 ####

位於長沙灣的新盤喜雅，上週六正式發售，早前已入票的三千名準買家，依據抽籤結果陸續前往售樓處外排隊。下起細雨，仍打死唔走，為的是撲入一個實用的自住單位。