自政府針對住宅樓市連環出拳，樓價稍稍降溫，但舖位市場卻益發瘋狂。旅客必到的銅鑼灣，近月先有廠佬以三億元買入不足八百方呎的恩平道地舖，呎價接近三十八萬元，後有鱷魚恤（0122）以呎租一千元租用羅素街商舖。

雖說現時訪港遊客人次屢創新高，帶動零售業生意興旺，加上息口低企，舖市前途似乎一片光明，惟舖價接連破頂，部分一線區的租金回報率下跌至僅得一至兩厘，投資回報乏善足陳，倘零售業增長略為放緩，租金升幅未如理想，舖市隨時逆轉。

過去一年於舖市不斷摸出摸入的「神奇小子」黃海明坦言，「買舖一定要睇厘數，租金回報率太低時，就是危險訊號亮紅燈！」

近期舖位摸貨成交頻頻，「荃灣荃興徑二線區地舖剛摸出，『神奇小子』黃海明四個月賺七百七十萬元。上星期，『藥房張』張偉強摸出佐敦北海街舖，持貨個零禮拜竟然勁賺六百萬元，計及他月前向恒地（0012）購入的馬頭角道金都豪苑地舖，摸售又執近三千二百萬元，兩個月間，藥房張獲利約三千七百八十萬元，還有……」一名經紀數近日的摸貨成交數到口乾。

踏入下半年，舖市交投旺盛，最矚目的要數首次進軍香港的美國時裝品牌Forever 21，為打響頭炮，竟以「天價租金」每月一千一百萬元，承租銅鑼灣京華中心地庫、地下及一至三樓共五萬多呎樓面作為香港旗艦店，較現時分散租予大家樂、Giordano、屈臣氏等商戶的舊租約，租金高出一倍，全年單就租金開支就達到一億三千二百萬元。

Forever 21以一千一百萬元承租京華中心整個商場，出手之闊綽，整個舖市嘩然。

多次對舖租抽升大表憂心的零售管理協會主席麥瑞琼表示，零售業付租前，最緊要是考慮可否將租金加幅轉嫁到顧客身上。

舖王回報 只有一厘六

受自由行帶動，商戶義無反顧搶租，舖價已然飛升。購物黃金區的銅鑼灣，其舖價早已升破九七高峰價位，舖王接二連三誕生。美聯旺舖董事長盧展豪指出，「現時除因利息太低，資金又太多外，還因為盤源少，尤其是銅鑼灣，不少黃金地段的商舖業權已歸邊，一線區每有放盤，投資者就如收集古董般，高價承接。」他拍心口道：「開高市價兩三成都一定有人接！」

月前恩平道一個建築面積僅得八百方呎的地舖，以三億元易手，每方呎要近三十八萬元，僅次於英皇國際（0163）去年底以呎價五十三萬元購入的尖沙咀廣東道舖王。新誕生的港島區舖王，目前由資生堂以月租四十萬元租用，租金回報率僅得一厘六。

熟悉舖位的人士也清楚，舖位價格上升，背後動力是要有租金回報支持，租金的上升，又要看商舖的生意，商舖生意好景，很大程度倚仗零售業的增長。然而，近期舖租飆升，令行內人也感到擔憂，生怕零售市道增幅稍為放慢，店主隨時無利可圖，甚至有所虧損。

尖沙咀廣東道一帶近年雖成為內地自由行掃名牌的熱點，惟並非每日都可以見到大排長龍的盛況。

消費走勢比較 舖租與零售

舖租升幅 超逾零售增長

舖位成交屢創天價，舖租回報率卻愈見新低，就算旅發局每月公布的訪港旅客數字每有突破，零售業亦難以付得起動輒四五成，甚至逾倍的租金升幅。零售管理協會主席麥瑞琼便直指租金是零售業的炸彈，又坦言「好擔心」，因為本港零售業已被歪曲，「有任何風吹草動，別說經濟逆轉，就是一個流感爆發，遊客量下跌，市況無法於一至兩個月內回復，以高價承租的店舖，就會面臨好大壓力。」

事實上，整體零售消費的增長，遠遠落後於三大遊客區舖租的升幅。美聯工商舖及政府統計處數據顯示，銅鑼灣、尖沙咀及旺角的舖位呎租升勢，較香港零售業總消費額（反映遊客消費的重要數據之一）的走勢要高。舖位呎租自去年二月走出金融海嘯谷底後，節節上升，反而零售總銷貨額則到去年第四季才顯著反彈。

藥房張持貨個多月的金都豪苑地舖，摸出賺近三千二百萬元。

自由行最愛到港買珠寶金飾，惟賣金的六福亦坦言舖租壓力愈來愈大。

貼錢供舖易出事

另外，九七年由經紀變身舖位炒家的「神奇小子」黃海明，今年又再出動「搵食」，近月密密手摸出摸入約三十個舖位。惟他亦認為，現時部分舖位已亮起紅燈，「買舖最緊要是睇租金回報率及價錢，目前部分一線區舖位厘數僅得一兩厘，較銀行實質按揭利息兩厘多還要低，代表危機訊號的紅燈經已亮起！」他強調，租金回報率一定要比實際按息高，否則要每月貼錢供舖就會「出事」。

過去一年投入約十億元炒舖的神奇小子謂，雖然現時炒股、住宅、寫字樓等投資者全都進入舖市爭貨，又不會有人將資金放銀行收零息，但買舖一定要有兩至三厘回報才考慮，「厘數太低點摸得走？」

據差餉物業估價署的零售業樓宇回報率數據，截至今年六月的數字，商舖的平均回報率約為三點五厘。根據經絡按揭指出的市場平均實質按息不足一點一厘，仍有兩厘四的距離。惟息口何時抽升無人有水晶球，而商舖的平均租金回報率，卻已達九○年有紀錄以來的低位，舖位市場長遠而言，顯然已埋下風險。

近期摸貨頻頻的黃海明表示，舖市租金回報率太低，就是危險訊號亮紅燈之時。

英皇國際近年密密手增持舖位，於七月中斥資十一億元收購羅素街二十二至二十四號後，已成為該處的第二大業主。

金舖都畀唔起租

現時舖租勁升已對零售業構成壓力，對被視為最付得起貴租的珠寶金行，亦開始感覺吃不消。六福集團（0590）財務總監羅添福表示，現時是歷年來租金開支佔營業額最多的時候，「九六至九七年咁旺市，租金成本只是佔收入的百分之二至三，但截至三月底的年度，租金已佔百分之四點幾，集團會盡量控制此成本比例不多於總收入的百分之五。」

每年均有三分之一分店要續租的六福，今個財政年度暫時已落實一間彌敦道分店的合約。羅氏透露，加幅約為百分之十，「若然業主加幅太誇張，最多咪搬舖！」他舉例，就如位於尖沙咀清真寺對面不可以掛外置招牌的分店，業主要求加租，六福最終決定「換舖」到斜對面，即海防道與彌敦道交界的轉角位。

九七年上市的莎莎國際（0178），租金成本佔營業額的比例更誇張，達百分之十點六。「四月開始的財政年度，本港營業額暫錄得同比增長一成九，同期續租分店的平均租金則上升約一成五。」主席兼行政總裁郭少明希望，全年的平均租金升幅不多於一成五，而舖租的總開支可以控制於營業額的百分之十一之內。

然而，從舖位代理所收集到的數據，卻顯示莎莎要有效控制租金成本非易事，皆因今年以來，莎莎已有兩間分店新續租金加幅大增逾七成！根據土地註冊處的資料顯示，位於廣東道佔地逾一千五百方呎的莎莎分店，五月中新續租金每月達一百五十九萬元。經紀表示，該舖舊租金僅約七十萬元，即莎莎多付約一點二倍租金續租。面對租金急速上揚，零售市道又未必同步上升，未來舖價能否續有支持教人疑慮，特別是明年息口有機會調頭上升，那時不要說一厘回報，就算有三厘都可能被息口蠶食。

對於急升的舖租，郭少明坦言，「最緊要計數，無理由做蝕本生意！」

商場拆細轉勢徵兆？

恒業地產代理聯席董事蔡浩成表示：「舖價不斷狂飆，自去年尾開始，投資者慢慢接受一線區的回報得兩厘。」他指出，去年海嘯後展開的這股舖租升浪，至今未止，過去一年舖租的平均升幅達一成半，較○四及○七年的升勢更強勁。

經紀又表示，當商場拆細之風再出現，就可能是舖市炒至尾段的「凶兆」，五年前拆售旺角東京銀座的神奇小子亦不諱言，「個個拆細場都無好結果！」回顧過往，九二年明星搶購佐敦廣場後，政府便出手打壓樓市；九六年神童輝拆售旺角星際城市、九七年深水埗新高登電腦廣場等，都是樓市巔峰急挫前的產物。

○五至○六年間的分拆潮，不論是由黃海明推銷的東京銀座、或尹柏權拆細的深水埗「深之都」廣場，甚至由禹銘主理位於銅鑼灣的Timeplus，最終都是「無好下場」，故不少經紀都視拆細舖為樓市轉勢的其中一個徵兆。

舖位厘數較 按息仍高兩厘