理論上，買地產股就是在買該股的地產市值，因此，理論上地產股的股價應該與其每股的資產淨值差不多，但是，事實並非如此。

舉個例子，恒隆（101）於上周五收市的股價為36.3元，而每股資產淨值僅21.44元，出現71%的大溢價，新地（016）的溢價也高達32%，九倉（004）為28%，長實（001）只有9%，恒地（012）就出現折讓，折讓比率是15%，新世界發展（017）的折讓率更大，達33%，但是論折讓率，香港的多家主要地產股中，要數麗新發展（488）最大，達60%，麗新發展每股資產淨值達0.66元，而股價僅0.27元，在二○○八年金融海嘯期間，麗新發展股價最低僅0.03元，因此0.27元的現價已是當時最低的九倍，如果麗新發展的股價調升上資產淨值0.66元的話，股價從最低點算起，可升二十一倍，驚人嗎？

麗新發展的資產值隨着樓價向上而提高，圖為旗下灣仔住宅項目萃峰。

麗展折讓達六成

不過，先別太興奮馬上衝入市場買這隻股。我再翻查二○○七年十月恒指高峰期發現麗新當時的股價最高只是0.29元，只比現價高一點，那麼說，麗新是長期股價出現折讓的股，我再翻查多一些資料，發現原來二○○七年並不是麗新的股價歷史高位，二○○六年麗新股價更高，但也超越不了0.66元的目前每股資產值，當然，目前每股0.66元的資產淨值可能是去年重估過的，我沒有過去的估值資料，不知道當年股價最高峰時能不能反映資產淨值，如果你有多一些資料，不妨研究一下。

我是在二○○九年一月買入麗新的，買入價0.07元，那已經比二○○八年十月的低價高了一倍以上，我當時買入的主要理由是股價與資產淨值出現大幅的折讓，當時還出現國際大鱷之一Passport Capital企圖通過狙擊與麗新同系同時有股權互控關係的豐德麗（571），當然，真正的目標是麗新發展，我還算好，買入後，麗新股價就急升一倍，但之後就無以為繼，再也升不上，一直到近幾個月，林氏家族擊退狙擊手，完成麗新系的重組，股價才直升而上，當然，我也不敢期望股價能升上資產淨值價，不過，只要能達到資產淨值的一半，已經可以再升22%。

恒地有炒上誘因

麗新發展是二線地產股，二線地產股股價出現折讓也許是正常的，一線大藍籌恒地股價也出現折讓，相信就比較奇怪了，估計是因為恒地近日新聞、風波極多，打擊了股價。但是，我相信這些問題都不大，恒地股價實在不應該在目前這個已算是牛市的條件下仍有折讓，更何況恒地還有一隻恒地自己發行的認股證，認購價是58元，如果恒地股價在明年五月二十七日，認購證到期日仍升不上58元，李兆基會很沒面子，為了面子，四叔是會做些事。