南昌站「限呎地」招牌，新地（0016）中標，傳媒大作文章，說甚麼比上一回流標的價格更低，說甚麼樓價將大跌20%……過去幾個月，我們不知見了多少次傳媒以大字標題說樓價將大跌的大新聞，而事實是甚麼？事實是最新的中原城市領先指數為99點，今年最高點是100點，一九九七年七月一日也是100點，一九九七年歷史最高點是101點。

香港傳媒的特點就是誇張，因此我們讀新聞千萬不能只讀標題，不妨細讀新聞的全部，舉個例子，有一天，某報章大字標題說太古城減價20%成交，一下子，你會以為以太古城樓價下跌20%，之後成交，實際上，成交價依然是市價，一點也沒有低於市價，所謂減價20%只不過是之前的叫價太離譜，之前的叫價比市價高了整整20%，所以沒有人有興趣還價。

新地以呎價四千多元奪得南昌站項目發展權，但不代表會平價賣樓，結果可能是大賺。

地價樓價 無絕對關係

我研究香港房地產市場許多年，中原城市指數就是我發明的，這麼多年的經驗告訴我們，地價與樓價之間沒有絕對的關係，地產商低價取得土地，將來若市況不錯，絕對不會低價賣樓。相反的，地產商高價取得土地，將來市況不佳，也不可能高價賣樓，依然是低價拋售，除非地產商財力雄厚，在市道不佳時寧可收起來空買不賣，最佳例子是恒隆（0101）與港鐵（0066）合作的君臨天下，君臨天下入伙到及入伙時市道很差，恒隆決定收起來不賣，一直等到去年才推出市場。

因此，這次新地以平均4,500元的呎價取得南昌站不代表樓價將大跌，也不代表南昌站將來會賤價出售，我仍然信新地有能力將南昌站包裝成單身貴族的豪宅，服務式住宅然後以高價出售，因此，新地以低價取得南昌站的發展權實際上是利好新地這隻股票的訊息。

可包裝成豪宅出售

曾特首推出大量的所謂「限呎地」、「限量地」目的是向市民交代他每年建4萬個單位的住宅，但是，聰明的地產商自然有能力把「限呎地」、「限量地」轉化為大單位的豪宅，方法很簡單，那就是讓兩個單位之間的牆由非主力牆來分割，買樓者隨時可以買下兩個單位而自製大單位。過去許多年，新地包裝豪宅的能力的確相當強，最新的一個例子就是牛池灣的峻弦，牛池灣是一個不算高貴的地區，而新地仍然能以呎價超過萬元賣光這個樓盤。目前，新地在另一個也非高貴豪宅之地，將軍澳也將推出另一個包裝成豪宅的天晉，如果成功，我們的確應該對新地另眼相看，看新地將來如何將南昌站這限呎地變成豪宅出售，並為新地賺取大量的利潤。